“两集中”背景下的土地供需新趋势:首批12城土拍揽金超5000亿元
  来源:《 中国城市报 》   记者:张阿嫱
  在今年全国22个城市首次尝试集中供地的背景下,楼市热度再被点燃。
  据中国指数研究院统计,截至5月17日,22个试点城市中,已有长春市、广州市、沈阳市、无锡市、重庆市、杭州市、北京市、福州市、深圳市、厦门市、青岛市、天津市12个城市完成首批集中供地出让,合计成交住宅用地382宗,成交规划建筑面积4833万平方米,占2020年全年宅地成交面积的35%;合计成交金额5553亿元,占2020年全年宅地成交金额的44%。
  这意味着,自今年4月15日长春市作为首个“两集中供地”的城市以来,约一个月的时间内,全国12个城市已卖地超过5000亿元。其中,杭州市、北京市土地成交金额均超1000亿元。
  地价是反应未来一段时期房价走势的风向标。这场土地供需变革新趋势中,透露出哪些信号?
  热度分化:厦渝锡三地
  楼面价大幅上涨
  集中供地制度被视作是一场房地产在土地端的供给侧改革。
  2月26日,自然资源部宣布,今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”:集中组织土地出让活动;实行多年的土拍模式也从“零售”改为“批发”,且一年只出让3次土地。
  从官方公布的信息来看,各城市住宅用地供地时间主要集中于4月、7月和10月,其中杭州市第三批次最晚为12月。
  通过对比已完成首批竞拍的12个城市可以发现,各地土地热度明显分化。
  中国指数研究院的报告显示,重庆市、无锡市、杭州市、厦门市、北京市土地市场热度相对较高,特别是厦门市、重庆市、无锡市三个城市的成交楼面均价较去年全年分别上涨71%、51%和31%。
  其中,无锡市成交的16宗土地中,15宗土地均达到了最高限价;而厦门市成交的5宗土地中,3宗土地均达到了最高限价;重庆市平均溢价率达43%,较2020年全年增长33个百分点,甚至有地块出现130%的溢价率。
  土地的狂热也带来了房价的异动。
  就在5月17日,国家统计局发布2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示,重庆以1.4%的一手房涨幅、1.3%的二手房涨幅成为今年4月全国房价上涨最多的城市。
  值得注意的是,在此轮集中供地中,北京市和杭州市的土地成交价均超千亿元,超过另外两个一线城市——广州市土地总成交价为906亿元;深圳市则更少,仅拍了6宗地,合计土地出让金138.44亿元。
  具体来看,京杭两地的战况异常激烈:杭州市在48小时内,共出让土地1178.2亿元。其中41宗地块以竞自持成交,占总土地出让的72%,最高自持比例达40%。
  北京市首批30宗宅地最终以1109.71亿元成功出让,但有10宗地进入报高标准商品住宅建设方案阶段,占总土地出让的三分之一。
  再反观长春市、青岛市的土地市场,热度则相对较低。
  其中,长春市竞拍前有11宗地块中止出让,平均溢价率仅为3.9%,并有2宗地块流拍;青岛市多宗地块为勾地成交,总住宅用地平均溢价率仅为2.1%,成交的55宗宅地中,有54宗以底价成交。
  “一地一策”趋势明显
  从12个城市供地政策及要求来看,“限地价+竞配建/竞自持”为大部分城市的土拍政策标配。
  对比各城市土拍规则的严厉程度可以看出,一线城市及杭州市、长沙市等土拍政策严厉程度较高,重庆市、天津市、长春市、青岛市等相对较宽松。
  比如广州市、无锡市对部分触及最高限价或配建后的地块采取摇号;上海市设置了10%的溢价上限,土拍竞价方式调整为举牌竞价+一次书面竞价,并限制房屋所有权首次登记前的项目股权转让,间接对竞拍者资金实力提出更高要求;重庆市尽管未实施限地价政策,但部分地块地价款支付时间和溢价率挂钩,溢价率超过50%地块需在一个半月内付清全部地价款。
  与此同时,“一地一策”的趋势愈发明显。
  四座一线城市中,北京市率先提出“房地联动、一地一策”的会商机制,同时在集中供应的项目中首次引入房屋销售价格引导机制,即每个地块在出让前就已明确销售指导价格。同时实行“一地一策”的,还有南京市和重庆市。
  “这对房企操盘能力提出了更高的要求,促使房企在项目打造时更加精细化,有利于落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者说。
  然而严苛的新政下,多城市土地仍出现火爆局面的原因是什么?
  在中指研究院企业事业部研究副总监刘水看来,首批12城中包含北京市、杭州市、重庆市等热门一二线城市,且热点城市的土地出让规模大,是这股土地热潮的主要原因。
  “获取这些城市的土地储备,对于龙头企业和区域深耕企业提升竞争力来说,具有重要意义。”刘水进一步分析,杭州市、北京市的首次供地面积分别占2020年全年供地量的69%和57%,这也使两城土地出让金额超千亿元。
  除市场本身的影响因素外,各城市土拍规则的设定对竞拍热度也产生了较大影响,部分城市土拍规则宽松导致市场的高温。
  不过刘水对记者预测,今年第二、第三批次集中竞拍的热度可能会略有下降。从政策层面看,货币政策收紧、房地产金融监管从严、调控政策持续加码,这些都将带动市场情绪回落。而首批供地市场热度较高的城市,地方政府后续可能将不断完善土拍政策,控制市场热度。
  有房企拿地当天就动工
  对房企来说,土地由“零售”改“批发”,其中一个重大挑战是资金压力。
  一般来说,为了获取某一地块,企业需要提前缴纳土拍保证金,才有拍地资格。过去房企拿地很大程度依靠错位来打时间差,如今多城市的集中供地时间相近,单笔资金的使用率也将大大降低。
  刘水告诉记者,从12个已结束首批集中供地的城市来看,多数城市的保证金仍以20%为主,比例基本保持不变,其中南京市部分地块保证金比例上调,福州市、沈阳市、长春市个别地块保证金比例为100%。
  但在“卖地超千亿元”的杭州市,此轮试点了一项新的土拍保证金规则:参拍一个地块可只缴纳约5000万元的托底保证金。虽然这笔保证金需要在指定监管账户存留一个月到40多天,但金额较此前20%的比例缴纳降低不少。
  这无疑为房企降低了参赛门槛,也间接推涨了杭州市的企业参拍土地热情。
  在新的土地供给侧改革制度下,房企不仅面临着资金压力,试错成本也越来越高,要为抢地风险买单。因此合作成了一个新选择。记者梳理发现,单宗地块平均成交总价越高、拿地压力越大的城市,房企合作拿地的比例越高。
  比如在北京市,单宗地块平均成交总价达37亿元,在已公布结果的20宗块中,有10宗为合作拿地;广州市、重庆市合作拿地宗数分别占总成交宗数的24%和20%;而单宗地块平均成交总价较低,且市场热度不高的长春市、青岛市等,合作拿地比例相对较低。
  同时被改写的还有企业的工作节奏。
  记者注意到,为了加速周转,房企开始争分夺秒开发,甚至拿地当天就开工。5月13日,刚刚斩获深圳市宝安地块的佳兆业,就将挖土机开进工地,并拉出横幅庆祝项目开工。
  区域房企
  或对龙头企业造成压力
  另一个备受关注的焦点是,目前超过5000亿元的土地,都被哪些企业揽入怀中?
  据贝壳研究院统计,截至5月13日,TOP10房企权益拿地金额均超百亿元,头部房企优势明显。其中,拿地金额最高的5家房企分别为融创、华润、招商蛇口、越秀和龙湖。
  具体来看,国企、央企以及头部企业参与的积极性高,但也有部分企业较为谨慎,如绿城、金茂等企业获地量不高,且很少看到前三强——碧桂园、恒大、万科的身影。
  陈霄分析,这类龙头房企本身土地储备相对较为充足,布局也较为广泛,能够持续接下来一两年的供货,因此对于首轮集中拍地多以观望为主,持谨慎态度;这些房企拿地方式也更加多元化,诸如旧改、收并购等。
  对此刘水也表示认可。他进一步分析,这一方面与房企布局策略有关。相比融创、华润、招商等企业,碧桂园、恒大在一二线布局力度相对较弱,因此前者在12城拿地更为积极,如截止到2020年,融创总货值中78%位于一二线城市,龙湖2021年可售货源中约94%货源位于一二线城市。
  相比之下,碧桂园2020年权益销售额中54%来自三四线,一二线城市业绩贡献低于融创、龙湖等企业。
  而对于万科来说,则可能与其拿地节奏有关。从2020年报来看,万科2020年末在建和规划建筑面积为16620.3万平方米,2020年销售面积为4667.5万平方米——相比销售规模,万科土地储备相对充裕,因此或拥有相对灵活的拿地策略。
  不过值得关注的是,集中供地制度下,区域深耕企业在优势城市对龙头房企带来一定压力。刘水举例说,比如深圳市南山区西丽街道地块,有龙光、万科联合体、招商蛇口三家企业参拍,招商蛇口举牌一次后退出,万科联合体与龙光交替举牌超百轮,最终深耕大湾区的龙光拿下了上述地块。